公司年度经营工作计划

公司年度经营工作计划

　　时间过得真快，总在不经意间流逝，很快就要开展新的工作了，该为接下来的学习制定一个计划了。那么你真正懂得怎么制定计划吗？下面是小编精心整理的公司年度经营工作计划，希望能够帮助到大家。

公司年度经营工作计划1

　　为了使物业管理服务有限公司的全局战略与总公司的发展紧密同步，共同打造具有特色的企业品牌，创造高质高效的企业效益，根据公司董事要求和各项目实际情况，有关20xx年度的经营管理工作，现拟定以下“四抓好、两创建”具体计划。

　　一、抓好现场管理，优化服务质量。

　　1、根据目前状况，前台服务、区域管理、绿化管理、清洁管理、维修作业、财务费用追收等方面的制度与流程尚未形成规范体系，必须继续整合与再造，并分别整理成专项指导文件，认真贯彻实施。该项工作于20xx年3月底前分别完成。

　　2、一切围绕“规范和优质”开展工作，强化计划先行，对各主管以上人员严格按《议事日程》要求，每日、每周、每月完成相应的计划工作，并要求完成好相应任务，避免工作的盲目性。

　　3、按质量目标要求，全面抓好服务质量体系运行管理工作，认真收集和点评各小区出现的各种典型案例，严格要求各管理处做好日检、周报等工作，每月定期组织和召开服务质量评估会议，努力改善和提高整体服务质量;坚持月度物业综合检查，对小区各项整治改善工作，明确主次责任部门(人)并抓好现场跟进、验证和反馈，避免管理上的真空。

　　4、全面整顿各小区长期乱停乱放、而且不交纳费用的车辆，重点整治居第三、第四、第五期的摩托车，先强化停放到指定位置，然再执行收费。在执行整顿前，先制定有明确、可行的措施，尽量降低矛盾的激化，维护小区管理秩序正常。该项工作于20xx年3月底前全面铺开。

　　5、各管理处实行分区管理、加强监督，责任到人。对各区域的设备设施、清洁卫生等管理，均明确操作责任人(清洁工)和监督责任人(物业助理)，将相关工作人员的相片、职务和联系电话在各楼宇信息栏顶上进行公示，以便业主与内部的沟通和识别。该项工作在20xx年4月底前实施。

　　6、抓好物业验收接管和移交工作，加强纵横向沟通协调，妥善解决业主各种投诉和工程遗留问题，确保公司业务正常开展。

　　7、严格履行装修申报项目的审核审批制度，加强现场巡查工作，杜绝各种乱倒乱放、乱搭乱建等违规现象，维护各小区物业外观的统一与完好，确保小区物业的保值与升值，“交楼工作流程图”、“装修手续办理流程图”、“客户投诉处理流程图”，以kt板挂形式精致制作，并于各小区管理处大厅进行公示，按章操作。该项工作于20xx年4月底前完成。

　　8、抓好各现场管理的同时，建立好各方面台帐，包括各保安岗位工作记录台帐、清洁日检工作台帐、设备设施管理台帐、市政管道疏通计划台帐、喷泉溪流清洁台帐、管理人员巡岗工作台帐等，以便追溯核查。

　　9、强化保安管理工作，严格按各岗位工作描述控制好各外来车辆和外来人员进入小区，杜绝各治安案件发生，确保治安环境良好。

　　10、在各小区管理处和主出入口合理位置，设置明显的服务工作意见箱，在管理服务上，接受公司各部门和广大业主的监督。该项工作于20xx年4月底前实施。

　　二、抓好培训、考核和奖惩工作、提高员工综合素质。

　　1、完善培训计划，坚持开展业务培训工作，内容包括“制度和流程培训”，“物管知识培训”、“各种应知应会培训”、“礼貌礼仪培训”、“物管政策法规培训”等，整体培训计划拟定于20xx年3月底前完成，对员工全年的培训课时要求不小25小时。对管理层的人员，根据业务拓展需要可邀请相关管理专家到公司培训，也可以外派输送培训。

　　2、根据不同部门工作性质，尽量以规范量化标准，制定相应的“奖惩细则”和“绩效考核标准”。该项工作于20xx年5月底前完成。

　　3、对员工绩效考核考期为每半年度一次，通过公平、公正、公开的原则进行考核，通过考核结果，体现出员工的价值，对优秀和先进的员工适当奖励和激励;对个别落后和末位的员工，通过再次培训仍不合格的，实行淘汰处理。拟定于20xx年6月至7月中旬完成本年度的xx次考核工作。

　　三、抓好宣传宣导工作，建立回访制度，树立业主良好信心。

　　1、按中国民族传统风俗和国家的法定节日，协调做好社区文化活动宣传工作，营造良好的社区文化氛围，包括“五一”、“中秋?国庆”、“圣诞?元旦”、“春节?元宵”等;并全力协助公司做好各种销售活动举办。

　　2、定期向业主宣传相关的物业管理政策法规，让物业管理的概念及意识深入人心，倡导业主积极参与小区的管理，通过互动，使之形成良好互相监督局面，共同维护小区的良好环境;通过《资讯》和信息栏的宣传平台，充分发挥宣导作用。在各小区内尽量降低各种违章违规行为，从而促进小区两个文明的建设和健康发展，树立xx社区良好形象。

　　3、加强与业主良好的沟通关系，建立良好的回访制度，根据各板块工作性质，设定各种回访咨询内容，实行预约上门拜访，认真听取客户的宝贵意见，并做好汇总和分析，将回访的结果作为专题研讨内容。在20xx年一季度开始，要求各管理处每季度回访已入住的业主，不得小于30%。对业主提出的问题必须按规定的时效及时回复，不断地提高业主的满意度，树立业主良好信心。

　　四、抓好成本控制，实行开源节流。

　　1、厉行节约从点滴做起，从20xx年3月份开始，将公司部分常用的表格印刷位，待4—5月份各部门制度及表格再次完善后，将常用的印刷表格全面落实到位，尽量降低办公费用的支出。

　　2、各部门所需的办公用品及费用，须按计划定量定额做好分配。

　　3、节约水电能源，控制好各小区公共水电费用的支出，对各小区的公共水电表，做好定量定额核算，发现问题及时追查原因，杜绝各种浪费现象。在日常上，发挥技术作用，想尽一切节能办法节约能源，如居的部分路灯，可以实行“隔盏亮”的办法照明，在20xx年度居公共水电支出，力求在20xx年度总支出基础上下降10%～15%。

　　4、大力开展创收工作，加大费用追缴力度，将费用收缴率的高低，作为衡量项目经理、主任经营管理能力的标准之一。在20xx年度，将各小区摩托车停放收费作为创收的工作重点。尤其是居第三、四、五期的停车收费，力争在20xx年度中创收达5万元，以弥补经营不足部分。

　　5、在日常维修维护上，对各种材料的`成本和使用严格控制，在选料用料方面按优质优价、货比三家执行;对维修项目的决定和经费的使用做到合情合理，杜绝各种不应有的开支和浪费现象。

　　6、充分利用人力资源，因岗没人，控制好人力成本，杜绝资源浪费，在用人上，尽量利用复合型人才，在操作上实现“一职多能”的效果。如：一个维修工，既能完成水电方面工作，也能完成烧焊方面工作，这样既能提高工作效率，也能避免资源的过剩或浪费，达到相得益彰的目的。

　　7、对各小区20xx年度的经营收支，在无特殊情况影响下，务求控制在预算范围内。

　　五、创建健康管理机构，做好各小区业委会成立的筹备和选举工作。

　　1、华庭和花园目前虽然正处于开发建设中，但大部分物业交付使用将近有两年之久，至今该两个小区的业委会尚未诞生，根据行业发展和政策指导要求，应该成立业委会(越早越好)，以便公司今后在管理上充分利用该组织的力量。国家建设部对创建示范小区明确规定，没有成立业委会的住宅小区(大厦)，不得申报参加“全国城市物业管理示范小区”称号评选。因此，打造企业品牌，成立该组织机构是很有必要的。该项工作从筹备、选择到正式成立，按法规正常要求为半年以上，该两个小区业委会组织机构拟定于20xx年6—7月份正式诞生。

　　2、居第首届业委会从20xx年6月成立，在一般情况下，任届为2年。鉴于目前该组织机构的个别成员，责任心、公益心较差，甚至拒交管理费多年，影响较差，根本不符合条件加入该组织机构，也不胜任业委会委员的工作。所以，对该组织的换届改选有着十分的必要。只有健康的管理机构，才能维护正常的局面，促进和推动小区的健康发展。居第二届业委会拟定于20xx年10月份选举和诞生。

　　六、创建市级物管“示范”称号，打造坚实品牌基础。

　　1、知名度。

　　高、影响力大的品牌企业，无不重视形象的塑造。品牌的企业不但体现在于它的诚信和实力，更重要的是体现在它的美誉度，而美誉度必须由相应的殊荣和称号作支撑。为打造物业管理服务品牌，促进和推动公司楼宇销售工作，创造更高的经济效益，竭力将公司业务做强做大，规范内部管理，优化服务质量，创建物管“示范”称号，有着十分的必要。只有通过市级示范，才能走上省级示范;只有通过省级示范，才能走上国家级的示范行列。华庭拟定于20xx年6月份开始投入创建市级物管示范申报，20xx年12月争取通过综合验收和考评。

　　2、加强与市建设局房地产开发科、房协单位的沟通联系，掌握行业信息动态，便于开展创建工作;通过业务的沟通，加深公司和房地产行政主管部门密切关系，在政府部门印象中，加深对物管的定位。

　　3、通过荣获市级“示范”称号，逐步扩大物管的影响力，在中山物管领域中，首先得到政府、同行和社会的认可。

　　以上计划，当否?敬请公司上级审核指导。

公司年度经营工作计划2

　　今天我们一起来共同总结过去，商榷明年的工作计划与发展规划。此时此刻，我想在座的各位股东会有与以往不同的感触和心情。是全球金融危机蔓延、国内外市场低迷、全球经济萎缩的一年，我国的社会主义经济建设也受到了不同程度的影响。同时我们也毫不例外的受到了十分严重的冲击，从目前的市场情况来看，艰难的路可能还会更长。金融危机给我们带来了巨大的困难和挑战，我们唯一的选择就是要坚定必胜信心，顽强拼搏，苦练内功，同舟共济、共度时艰。惊涛骇浪我们已经闯了过来，我相信：黑暗过去，黎明的早晨不久就会到来，柳暗花明的转折就在前方。实践证明，只要大家精诚团结，任何困难都是可以战胜的;坚持就是胜利。

　　下面，我就公司的各项工作做一下总结，同时就明年计划以及各项工作谈谈意见和要求，不当之处请审议指正。

　　一、20xx年工作总结。

　　(一)调整经营策略，加强销售管理，营销取得重大进展。

　　20xx年我公司的生产经营总体特点是：合同量不足，产品交货期短，产品成本居高不下，产品价格走低。在巨大的市场压力面前，全体营销人员毫无畏惧，坚定信心，苦炼内功，应对挑战，真抓实干，各项工作都取得了重大进展。

　　1.首先加强营销管理，抓重点找卖点，积极开拓新的风机市场，实现了重大突破。先后与山东冶金院签订了公司有史以来最大的出口订单1270万元;与茌平信发集团信源电厂签订了目前我公司配套最大锅炉(520t/h)鼓引风机;与中钢集团签订的用于昆钢260m2烧结用y4-73no32.5f大型脱硫增压风机;与安阳阜新钢铁集团签订的50吨转炉一次除尘风机整套转子合同;与河南济钢签订的用于60万吨球团配套的耐磨耐高温风机合同。新的客户给予了新的要求，带来了新的发展机遇，这些合同的签订为企业今后开拓新市场和加快新产品的开发积累了宝贵的经验。

　　2.应对市场的变化，积极地调整销售营销策略。把原来不愿意接的小风机合同接下来，努力增加市场份额;同时为了规避风险，有选择性的订货。在招标过程中，对每一个项目都要事前做到细致的调查，充分了解用户项目的详细情况、资金的情况和该用户的诚信度，做到心中有底;在签订合同过程中仔细研究每个条款，特别是对分期付款，付款时间、违约责任等给予充分关注。对过去以往存在的霸王条款予以纠正或重新磋商，不盲目签订购销合同，努力把风险降到了最低限度，如14年签订的汾西矿业714万元合同，国宏化工352万元合同，河北环科32.6万元合同，四川和邦86万元合同以及今年内蒙古双欣385万元合同，邹平齐星185万元合同，对于重要的条款如管辖等都进行重新商榷，形成了有利于我方的新约定。

　　3.为了适应残酷的市场竞争，加强了对营销人员的教育培训，提高了营销人员的业务水平和思想素质，努力打造学习型、知识性型、专业型的营销团队。目前，努力钻研业务知识在营销部门已蔚然成风。一个个优质大额合同的签订体现了我们销售队伍综合能力和整体素质在不断的提高，尤其是强烈的责任感、吃苦耐劳的工作精神和娴熟的业务技巧在今年的工作中充分展现出来了。

　　4.加大清欠的力度，缓解公司资金周转的压力。杨董事长常提到的合同90%的货款都是过手的钱，真正能用的钱就是10%的质保金，一留就是一年或是更长时间会给公司在资金周转带来巨大压力。在金融危机和各行企业都捂紧钱袋子的情况下，14年的清欠工作完成的较好，实现了回款额度大于合同额，也是历年清欠力度落实最有力的一年。这也反映出广大销售人员具有识大体顾大局、爱岗敬业的良好职业风貌和开拓进取、知难而进的工作精神。

　　(二)推进技术创新，调整产品结构，新产品开发取得重大突破。

　　企业产品要想长期立于不败之地,就需要长期的大面积的占有的市场，就需要不断的进行技术创新和产品结构调整，这也是企业生存与发展的必由之路。没有顺应市场需要的产品，没有创新，企业生存之路就会越走越窄，市场竞争力会越来越弱。销售市场低迷的同时也给企业加快新产品开发带来了契机，我们技术部门的工作人员清楚地认识到这点，他们借金融危机变压力为动力，变挑战为契机。技术部门一手抓市场，协助销售各部门应对市场竞争，为营销人员提供技术指导和技术服务;一手抓研发，与清华大学联合开发研制了高效节能风机，并将新产品开发目标确定在循环流化床电站、冶金、大型通用除尘风机和技术含量高、附加值高的专用风机上。14年研制的7-27、7-45两大系列16个规格的高效节能风机已经初见成效。根据市场的需要已投入生产的.达30多台。其中7-27系列风机已经通过了沈鼓“机械风机产品优质监督检测中心”的测试认证。该产品已达到了国家要求的节能产品标准(85%以上)，实测值为86.4%。另外我们技术人员自主研发的为河南济钢60万吨球团设计的耐磨耐高温风机已安全投入运行2个多月，从而结束了我们公司不能设计球团线用耐磨耐高温风机的历史。技术部门还通过借鉴国外风机先进的技术，对我公司产品如风机密封、耐磨设计方面进行改造，取得了很大的进展和突破，为研发100~120吨大转炉炼钢用一次除尘风机积累了宝贵的经验。在老产品改造和新产品设计中为进一步落实通用化和标准化设计工作做了大量而细致的工作;也为今后设计规范化和科学化管理奠定了基础。

　　(三)克服实际困难，精心组织生产，保质保量按时完成生产任务。

　　市场经济的特点之一是以销定产，买方市场决定卖方市场。如何保质保量地按期完成生产任务是企业生产的重中之重。我公司自西厂机加工车间整体搬迁到东厂区来，本来就狭窄的生产作业场地变得更加拥挤不堪。虽然我们不断地添置了一些设备，但整体的设备加工水平差。在这种情况下广大的一线干部职工克服了各种困难，任劳任怨，没有条件自己努力创造条件，实施精品工程。在确保产品质量前提下，他们采用更加敏捷的生产组织方式，保证了合同的一一兑现，为企业赢得了客户和市场;同时为保证资金的回笼争取了必要的条件。质量是企业的生命。生产部门对加强了对职工学习培训，组织了技能比武等各种活动，强化了职工的质量意识，同时进一步落实了质量责任，加强了质量管理，使产品质量比去年有了明显的提高。

　　(四)改进采购管理，降低运营成本，保证充足供应促进企业发展。

　　“市场是残酷的无情的;市场的需求我们左右不了，但我们能适度捂紧自己的钱袋子，扎实地做好本职工作，努力降低成本，就能渡过难关。”供应处郑处长是这样说的，也是这样做的。在他的带领下，供应处的全体员工为了更好地贯彻公司降低运营成本的要求，进一步加强原材料及所有配套物资的采购管理工作。第一、以节约资金为标准，对大宗的配套物资如电机、液力机等通过招标和议标相结合方式进行采购;对于小宗物资采取货比三家后进行采购。1~12月份累计为公司节约采购成本82.58万元。第二、以满足需求为标准，对所采购的物资仓储库存物资进行计划管理。并根据合同要求制定每个月的物资采购计划，既要保证满足需要，又要减少库存。同时完善了物资采购合同管理制度，增强了公司规避市场风险的能力。第三、供需双方是互惠互利双赢的关系，为了得到供货方的信赖，保证供应的连续性，供应人员做了大量而细致的工作，以廉洁自律的形象时刻维护公司的利益，得到了广大供应商和职工的赞誉。

　　(五)协力齐抓共管，共度艰难时局，各项工作都跃上了一个新台阶。

　　企业的发展与建设是一个系统工程，杨董事长在多年前就曾把企业形象地比喻成一台完整运行的机器，机器上的任何一个零件出了问题，机器都会受损停下来，公司各职能部门都是企业不可分割的组成部分，是一个有机的整体。哪个部门出了问题都会直接地影响公司的正常运转，造成经济损失。因此20xx年度取得的工作成绩是公司上下共同努力的结果，是各个部门齐抓共管、通力协作的结果。

　　质检处自改制以来，公司对其部门人员做了充实和调整，他们根据企业现有设备状况等实际条件，从实际出发，制订、补充、完善和细化了质量控制过程相关规定，尤其是加强了对关键件外协铸造和厂内焊接、平衡等特殊工序的质量监控，使产品质量在整体上有了很大的提高。通过贯彻和落实iso9001质量认证标准，职工的质量意识有了根本性的转变，产品质量得到了明显提高，客户反映良好。

　　售后服务也是我公司销售工作的延伸，对于延伸扩大销售市场和提高我公司的知名度和美誉度有着极其重要的意义。我公司售后服务人员长期奔波在外，勤勤恳恳，忍辱负重，任劳任怨，跟踪客户，做了大量的安装调试和技术指导工作，并为产品改进搜集和反馈了大量信息，提出了许多合理化建议，在赢得了用户的理解和谅解的同时，也为公司赢得了信誉和市场。

　　合格的产品离不开性能精良的加工设备，而我们的现有设备大部分都是几十年前的老设备，为了保证产品的加工精度，设备维修人员通过小修、大修对现有的剪板机、离子切割机等关键设备进行及时的维护，并对部分起重机、大型压力机等主要生产和辅助设备进行了升级和改造，从而保证了企业产品的正常生产，这是设备管理的最大成绩，没有他们背后默默无闻的艰辛付出，公司的生产就不能保证。

　　企业改制以后，车辆承包到个人，车队人员成了名副其实的个体户。车队陈队长身兼数职，不但负责产品运输报价、落实车间成品库是否具备装车条件，还要联系安排车辆及装车等，既是队长，又是协调员，又是装卸工。工作不分昼夜，无怨无悔，被评为20xx年度最感动人物理所当然;我们应为公司有这样的员工而感到骄傲和欣慰。

　　公司党政等各职能管理部门，担负着公司上下内外方面的协调、管理、服务、安全等工作，日常工作繁忙而重要。这些职能部门始终把服务于公司生产经营作为自身工作的出发点，为广大职工办事认真认真，在与土地规划局、银行、税务局等外部部门工作联系中，他们认真学习相关政策，熟知本职业务，并以处事严谨和诚实可信赢得了各方面的大力支持。在公司资金周转困难时，他们心系公司，经多方面努力，成功为公司贷款1000万元，从而解决了企业资金匮乏的大难题，也解了燃眉之急，为公司正常生产经营，创造了必要的前提条件。

　　二、20xx年工作思路及工作安排。

　　在杨董事长的正确领导下，企业改制成功，并解决了历史遗留的诸多问题，使企业轻装上阵。十年来的历程，我们一路走来非常成功，也非常艰辛。从年产值多万发展到今天年产值1亿多元的规模，企业经营管理有了显著地改观，综合实力有了明显提高。机遇前所未有，挑战也前所未有。明年企业面临的形势将更加严峻和复杂，我们如何应对，企业各职能部门如何开展工作。我谈一谈思路和意见。

　　(一)20xx年工作思路。

　　1.以科学发展观重要理论为指导，坚持以人为本，以企业经营为中心，努力转变发展观念，结合国内外经济发展的形势以及企业的实际情况，制定企业生存发展的工作计划和目标，用敢于探索和循序渐进的办法解决企业前进中的问题，全面提高干部的管理水平和能力。

　　2.结合国家的产业政策，加大产品结构调整力度，完善技术创新激励机制，推动技术革新，走依靠技术常新为企业增效的路子。

　　3.质量是管理的关键，以提高产品质量为中心，力争用三年时间把公司的产品打造成知名品牌。

　　4.建立健全工作标准及各项考核制度，完善现代化企业制度，进一步推动公司稳定健康可持续的发展。

　　5.通过各种途径和有效地管理措施，努力降低产品成本，提高经济效益。

　　(二)20xx年主要工作安排。

　　1.今年的销售合同计划为7550万元(其中配套部分预计4000万元)产品吨位2400吨，这个对我们来说不过是保生存略有盈利的一个计划数，即使这样的目标任务，也需要我们下一番苦功夫，首先销售部门要担当重任，要努力研究市场变化制定灵活的营销策略，研究和分析在瞬息万变的商战中如何努力提高市场占有率，想办法提高合同的签订质量，尤其注重价格和回款质量)。高质量合同是要力争实现的，低价位是不得已而为之，有些是客观条件所决定的，我认为有些也与我们销售人员的综合素质包括心里素质有很大的关系，另外建议在明年涉及到大的项目产品招标前，必须充分分析招标过程中的各个环节，要对整个过程要有全面预测，对于招标方提出的问题及要求，如价格、质量、技术、服务等，做出及时准确的判断，从而提高中标率。为了更好的适应市场，应需进一步加强销售人员的培训工作，使他们成为既有神通广大的社会关系，又具有专业知识和良好的职业道德的有用人才，这也是销售工作建设发展的方向。

　　2.在产品开发创新方面，技术部门应进一步以市场为导向，采取走出去请进来的办法，加强对风机先进技术信息的搜集、先进技术的消化吸收，以我所用。今年董事会已研究讨论过，对技术人员在产品创新、设计、工艺方面做出重大贡献的给予重奖(通过奖励使他们的劳动成果与待遇相适应)，以此推动企业技术创新的步伐。

　　3.今年的质检工作非常艰巨，今年确定的产品零部件一次送检合格率比往年提高了0.4%，要想确保提高这个数字，需要我们的质检人员和广大干部职工都要付出艰辛的努力。随着企业产品上规模，要逐渐加大对质检检测设备的投入，严把质量关，要进步加大力度落实iso9001的质量认证工作，重在抓落实，从而提高企业整体质量水平，力争用三年的时间把产品打造成品牌产品。

　　4.“产品质量是制造出来的，而不是检验出来的”，这些话寓意深远，可以说生产部门肩负着提高产品质量的重责大任，也需要进一步强化质量管理。我们这几年来，为了确保产品质量，掌握了多项先进的焊接工艺方法和耐磨工艺，并积累了宝贵经验。我想随着广大职工干部质量意识的提高和有效控制质量管理办法的落实，我们的制造水平和产品质量会越来越高。

　　5.企业的发展需要必备的硬件设施，更需要先进的管理软件来支撑，与同行业先进企业相比，我们的生产装备和条件落后很多，就管理水平而言更为之汗颜。为此，我们任重而道远，要用先进的管理弥补硬件设施的不足。为了企业的生存与发展，要以科学发展观重要理论为指导，坚持以人为本，以企业经营为中心，创新发展模式，紧随市场变化的新形势，努力加强学习，切实提高企业的管理水平。

　　回顾过去的一年，我们经受到了考验，同时我们也取得宝贵的经验，我相信，只要我们坚定必胜信心，苦练内功，总结经验，不断进取，在杨董事长及董事会的正确指引下，企业就一定能战胜艰难险阻，走向胜利。

　　请股东们审议!谢谢!

公司年度经营工作计划3

　　目前营销是房地产开发的龙头。20xx年以来，全国各城市房地产闲置率一直在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产企业认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产企业要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须了解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产企业，尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。

　　之后，全国大中城市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不断地融入到企业的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发企业打造自己品牌的势在必行之事。

　　一、房地产营销策划的重要环节

　　按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售(推销)一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。

　　如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的`商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。

　　二、房地产营销策划的最前端

　　房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。

　　从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。

　　第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。

　　如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。

　　三、房地产企业发展的长远战略

　　前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到未来开发建成的项目是否能够成功地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业长久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业成功谋划未来发展的一个有效的、长远的战略。

　　前营销策划工作的误区与问题

　　在我国，xx年和xx年上半年房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的情况下，进入20xx年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，20xx年新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。尤其是20xx—20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国有x个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，x个大中城市中有x个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率迅速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的原因是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的原因。

　　其存在的误区与问题主要表现在：

　　四、重后期推销轻前期营销，本末倒置

　　尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：

　　一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行;

　　二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告以便推销;

　　三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行;

　　四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获取缺乏可靠的依据，要么是可行性报告的承担者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。

　　总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽误了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。